對誰說？—客戶分析
目標客戶群體：
都市白領
時尚青年
自由職業者
同居時代的年輕人
目標客戶群體需求：
時尚生活
HOME辦公
輕松心情
休閑體驗
MODERN居住
一切策略，均要從研究目標客戶的個性和生活型態開始。
因為，我們不僅要賣給他們滿意的房子，還要賣給他們滿意的生活方式！
目標客戶個性描述：
生于七十年代——20多歲，接近三十而立的獨特一代
我們的生活哲學就是簡簡單單的物質消費，無拘無束的精神游戲，任何時候都相信內心的沖動，服從靈魂深處的燃燒，對即興的瘋狂不作抵抗，對各種欲望頂禮膜拜，盡情地交流各種生命狂喜包括性高潮的奧秘，同時對媚俗膚淺、小市民、地痞作風敬而遠之。
當霍元甲、費翔、米老鼠和唐老鴉、我的中國心、丁丁歷險記、綠軍裝……都已經成為往事的時候，生于七十年代的人們也在四分五裂中走向成熟。他們沒有毛主席周總理，沒有文化大革命，沒有十一屆三中全會，沒有80年 代的思想喧嘩，沒有一九八九，但他們的生活并不因為沒有轟動激昂的底色，而無法勾勒出生活的輪廓，他們沒有父輩的負擔和遠大理想，但他們腳踏實地的生活 著。他們已經長大，開始冷靜地生活，務實地工作，自由但節制的娛樂，追求物質主義也沒有放棄永恒的精神。可以說，在七十年代人身上，融合著六十年代和八十 年代人的某些特質。
處 在傳統與現代的轉折點，他們常常會困惑而不知所措；處在青春與成熟的邊緣，他們叛逆但有度；看著社會的變革，他們享受科技社會的種種便利，又時常想起上個 年代的陽光燦爛的日子；他們懷念父母經常念叨的紅色年代，也享受五彩繽紛的世界；他們對現實不滿、渴望叛逆，同時毫無反抗的適應著一切；他們不能脫離中餐 的咸淡酸甜，也希望用刀叉吃西餐；他們內心沸騰著渴望放縱的激情，同時也恪守著各種道德和法律的界線；他們唏噓贊嘆古老文化的博大，也欣賞小資的生活和婉 轉的美音；……這是一個矛盾的群體。
時尚年齡群
在這個時代，我們擁有的是時尚年齡，那里沒有衰老，只有屬于我們的光彩、智慧和魅力。
生于七十年代只是對目標客戶粗略的概述，只要擁有時尚年齡，都是我們的目標客戶對象，哪怕他是40歲。
目標客戶生活形態
美國保羅·福塞爾所著《格調》一書，把美國社會中的社會等級現象和三六九等人的生活品味做了細致入微的對比。
中國的青年時尚群體，其生活型態具有以下一些特征：
家居：
進口沙發，仿歐洲風格的椅子和寫字臺，褶皺復雜的帶流蘇的窗簾。通常可以看到一個帶鏡子和射燈的吧臺，里面放著各種洋酒，也許還有一只高腳吧凳。書柜里幾乎沒有像樣的書，但有各種辭典、大套書、時尚雜志、個人影集和各種并非古玩的小擺設。
著裝：
大多是名牌，但對質料不特別在意。男士特別注重皮帶、手表、錢夾，但總是在皮鞋的選擇上栽跟頭，不是樣式過于復雜就是過于厚重。休閑時會戴可調節大小的棒球帽。仍有人會穿滌綸的西裝襯衫，為了獲得嶄新挺闊的效果。這個階層的女士常帶小七的金表或高級時裝表，比如GUCCI或CARTIER牌子。她們常穿昂貴的閃閃發亮的漆皮鞋，用帶金鏈的小型手袋。
飲食：
盡管注意菜系，但不以自己是否愛吃而以是否時髦為標準。下飯館常會選擇所謂環境優雅而有情調的地方，比如西餐館，雖然對西方食品一竅不通。坐酒巴時不斷地點那些名字稀奇古怪的雞尾酒。如果喝紅葡萄酒，一定會加雪碧；如果喝XO干邑，一定會加冰塊。至于飲料，常喝速溶咖啡。
閱讀：
這個曾經熱愛文學期刊的階層，今天只讀工商刊、時尚雜志和娛樂消費類的報紙。他們是《時尚》、《世界時裝之苑》、《精品購物指南》和《環球銀幕》的忠實讀者。書籍包括《絕對隱私》、《富爸爸窮爸爸》、《山居筆記》和《活著》。
話語：
這層人說話時，英語單詞（不是完整的句子）出現的頻率最高。他們非常喜歡使用經濟學和高科技詞匯，其中“文化”這個詞的出現頻率也相當高。
我們在哪？—產品分析
如果說20世紀七十年代
人是靠體力和手藝生存的那么到了八十年代人們是靠膽量與資本生存的
到了九十年代信息與創造力是人生存的
前提進入21世紀，觀念將是人生存的根本你有什么樣的觀念，就將有什么樣的人生你有什么樣的觀念，就將有什么樣的家
符號，有時價值連城
可以說，自從人類進入信息社會，特別是互聯網出現以來，符號、概念已越來越重要，在國外早已形成了一門可幫你瞬間暴富的顯學——"符號經濟學"、"概念經濟學"。
數碼港、電子灣、美國在線的成功皆有符號經濟學的功勞。反觀國內房地產界的精英，除了像萬科那樣一城一池，一磚一瓦拼殺出來者除外，更有不計其數是靠房地產概念幫他完成了從奴隸到將軍的"飛躍"。
產品核心概念
Less`s more住宅
國際著名建筑設計師、藝術評論家——密師·范德羅，提出“少即是多”的建筑原則，倡導一種“簡約美”的生活主張，由此理論衍生得來的后現代主義住宅、時尚公寓等建筑，迅速成為全球年青白領的新寵。“Lsee`more”創造了全新的建筑型態，更是創造了一種全新的生活型態。
本項目外型簡潔，但大氣挺拔；戶型構造開敞，但富于層次變化，正是范德羅“Lsee`more”理論的完美闡述。并此概念發揮到更高境界，衍生出Loft、SOLO、SOHO、VS、STUDIO、SELF等一系列的精致小戶型概念，盡將國際上所有的戶型精萃匯聚一體，使本項目成為引領南寧房地產市場的一面旗幟，同時，通過產品品牌的異軍突起迅速建立公司品牌的領導地位。
產品輔助概念
LOFT空間
LOFT，英文字典中把它譯為閣樓、頂層樓。當這個詞在二十世紀后期逐漸時髦而且演化成為一種時尚的居住與生活方式時，其內涵已經遠遠超出了這個詞匯的最初涵義。
應該說不拘一格的藝術家們是今天的LOFT的創造者。他們把工業文明時代的產物，那些位于市中心的、價格低廉的、廢棄了的工廠、倉庫改造成既可居住又可工作的房子，因為完全是依個人的需要和想像而再創造，每一處都千奇百怪、形式各異。“倉庫”已經是“藏酷”。
當人類進入互聯網時代，被工業革命拋棄已久的“個性化”浪潮卷土重來時，LOFT作為一種建筑形式，愈發被人愛戴，甚至成為一種城市重新發展的主要潮流，它為城市人的生活方式帶來激動人心的轉變，也對新時代的城市美學產生極大影響。
LOFT最顯著的特征是高大而開敞的空間，上下雙層的復式結構，類似戲劇舞臺效果的樓梯和橫梁。在這空曠沉寂的空間中，彌漫著設計家和居住者的想像，他們聽憑自己內心的指引，將這大跨度流動的空間任意分割，打造夾層、半夾層，設置接待區和大而開敞的辦公區。
在美國，貧窮的藝術家買不起房子，只好去住舊廠房，高闊的空間讓他們隨心所欲使用，工業味十足的建筑一旦融進了藝術的氣息，它立刻生動了、活躍了、自由了，藝術家們稱它為“LOFT”———倉庫工作室。
美國蘇荷區就是以這種建筑形式而聞名，是最有個性，最前衛，年輕人最喜歡住的地方。
京城以“LOFT”為名的藏酷酒吧率先將這一概念展現在人們面前：舊車間改造成的酒吧多少帶有另類的味道，粗糙的柱壁、水泥地面、裸露的鋼結構、前衛的音樂和前衛的人……
前不久，剛剛帶起“SOHO”熱風的現代城，又將最后的珍藏品“LOFT”公之于眾———超高層的辦公空間。
“LOFT”的魅力就在于，它是一個完全開敞的空間，沒有墻壁的存在，沒有固定的面積，你可根據你的需求切割購買，在你獲得的高大開敞的空間里，你可以肆意揮霍你的想像，因為你就是建筑設計師，是一個擁有龐大舞臺的美術師，是一個奢侈空間的占有者和使用者。
你可以在這里實現你童年搭積木時就有的幻想，可以選用鋼材或木材分割空間，可以塔建二層閣樓，可以安置滑梯；畫家可以懸掛你的巨幅畫作，藝術家的裝置作品也有了安身之處；它可以是大公司產品發布的展廳，可以是小公司像家一樣溫馨隨意的辦公室……
“LOFT”辦公空間沒有界限，它是一個讓想像力蔓延的空間。它傳達給你的是一個辦公的新理念；辦公也可以是自由自在、無拘無束的。
作為住宅，LOFT詮釋了更加張揚個性的家居概念。隨著城市生活節奏的不斷加快，年輕人不再拘泥于兩點一線的生活規律，而崇尚個性、自由、流動的工作和生活狀態，LOFT恰恰迎合了他們的需求。他們對房間設施、居室面積及朝向沒有苛刻的要求，轉而追求對空間和環境的個性表達。
SOLO的戶型要素是：
1.主要客戶群定位于25歲左右的單身或同居的青年人
2.戶型尊重客戶以往生活模式，強調個性化界面
3.每套建筑面積在35平方米左右，
4.臥室和客廳沒有明顯的劃分，可以沒有客廳，也可以沒有工作間，甚至可以沒有臥室，所有的生活空間設定來源于居住者本身。
5. SOLO戶型特別細致地構成了輔助空間。強調舒適方便的浴室空間，整體浴室是其基本配置。廚房更提倡開敞式環保節能型整體廚房，和廚房緊密相連的是精確計算居住人數的小餐廳，SOLO戶型的輔助空間將所有輔助活動精確集合壓縮，最大限度地提高了房屋使用率。
6. SOLO戶型不僅定義了每套戶型的內部特性，同時還要求公共空間的SOLO化，迎合居住者個性需要的服務設施也是基本配置，比如：24小時便利店，24小時自助型洗衣店，24小時自助式健身房等等，
7.全裝修現房交房，無期房銷售狀態。
8.提供推托出租和包租業務。
后SOLO時代精舍
SOLO含義為獨奏、單獨、單獨飛行；
SOLO是一件事情，SOLO是一種狀態，SOLO是一種生活；
SOLO是市中心精準住宅。
在這個喧囂的城市里，有著越來越多行色匆匆的年輕人。他們懷著青春和夢想在城市里奔忙。他們有著和前代人不同的生活，他們需要一處能夠負擔起的，真正屬于自己的容身之所。
SOLO臥室和客廳沒有明顯的劃分，可以沒有客廳，也可以沒有工作間，甚至可以沒有臥室，所有的生活空間設定來源于居住者本身。不需要太大，不需要奢華，方便、舒適是最高的標準。
既然你希望自己的家就是私密的單純的空間，你又有什么必要去供養一個過分空曠的客廳呢？你只需在你的臥室中擺上舒適的沙發，再沖一杯咖啡；
既然你是一個工作狂，你又有什么必要將你的床和你的電腦桌分在兩個房間呢？工作累了順勢躺在工作臺旁邊的床上休息一刻鐘不是很好嗎？
既然你是一個好交際的人，即使在酒吧坐到深夜你也不必擔心回家的路太遠，睡一覺的地方只要有干凈的24小時提供熱水的浴室和一張舒適的床就可以了，實在沒有必要去買一個需要打掃不停的郊區的“大”房子。
你可以在自己的房門上貼上自己喜歡的名字，同時向前臺提出申請，前臺的就會在你的房間號碼下面加上你起的個性化戶名，比如“蟑螂居”。
你可以在你喜歡的時間內去樓下購物或是健身，比如半夜2點。
你可以在大堂公告欄上張貼你自己的啟示，比如征召去西藏旅游的同伴。
你也可以從公寓大堂取了信件再上樓，也可以用磁卡從邊門悄悄地上樓，沒有人知道你回來了。
你擁有你自己想要的獨到的生活，同時你也擁有和你同樣獨到的鄰居。
你不是生活的奴隸，你沒有必要在居住的問題上依然要迎合社會。
你是獨立的，你是自由的。
SOHO空間
SOHO是英文small office home office的縮寫，指的是那些在家辦公的自由職業者、IT時代個體戶。作為SOHO一族，可以通過某些平臺，比如網絡，來自由地安排自己的工作時間，按照自己的意愿和愛好選擇工作。
SOHO異族是對既定生活模式的背叛BACKGROUND!但卻是對未來生活的一種變通。
有這樣一種聲音VOISE：把人類創造的自然還給自然！
專家普遍認為，現代社會應該是工作與生活分離化，而當今信息社會，隨著生活方式的變化，生活與工作場所又將出現融合性質的發展趨勢！
SOHO異 族的自由職業者居家辦公者越來越多，如記者、作家、經濟人、攝影師、計算機編程者，還有一些正在起步和發展階段的私人性質的小公司，如廣告公司、設計工作 室、律師、建筑師、會計師事務所等。他們的工作方式確定了他們隨意、自由、不拘泥于朝九晚五的行為方式，他們更在意的是純粹的個人空間、更加自我的獨斷專 行。他們的生活空間與工作空間既緊密相連又相對獨立，私人PRIVATE空間與社交SOCIAL空間相互流動，白天與黑夜的自由混肴、工作與睡眠時間自我安排，決定了他們的SOHO式的生活方式。白天，打開門笑迎八方客；夜晚，躲進小樓成一統。一種工作與生活完美結合的生活方式，松松緊緊的享受……第二空間：視線的空間，思緒的空間，心靈的空間……
SOHO異族強調的是“諧和”之美！
生活和工作必須要諧和，然后才有“美感”之談！真正的美不是嚴守形體的產物，而是許多因素諧和之結晶，其中最最主要的因素則是生活與工作本身。SOHO異族才能體現出這種不拘一格的“諧和”之美！
中國古人留下了一個“禪”字。“禪”是人們對一種理想生活模式的追求。禪的精神是追求事物的本質，沒有長篇大論的文字，不為形式左右，沒有金碧輝煌的寺院，也沒有崇拜的偶像，一切均體現在生活的細微之處，一切都在自然而然之中。
SOHO異族的生活方式正在體現著當今網絡社會的“自然而然”的規律！
現代人創造了一個“酷”COOL 字。同“禪”字一樣，是一種只能意會不能言傳的境界。無論禪，還是酷，都是一種自然、舒適的狀態。如果說禪是農業文明和自然經濟中人們生活的一種理想狀態，那么酷就是信息文明、現代經濟中人們追求的一種理想狀態。SOHO異族的生活狀態也正體現著這種自然的、個性的、自由的、不拘一格的、前衛的、另類的新文明產物......一種新思潮的到來而出現的產物!
這就是SOHO異族網絡辦公的魅力所在......有點前衛,有點另類!MY SOHO...
國際上SOHO異族愈來愈多,SOHO的概念將新時代網絡經濟條件下的創業者從集中的辦公區域中分解出來,通過電腦的網絡功能聯系了分散的、獨立的、自由的工作方式，打破了集群式的、團隊的、統一協作的工作方式，從而辦公的分散和生活與工作的諧和統一一體化，將幽靜而獨立的生活空間融通于繁雜的辦公狀態，使工作區更接近于家庭的生活狀態！
隨著電子網絡對于人們生活的進一步侵占，將會有更多的商業活動小型化，居家辦公者勢必越來越多。
SOHO的空間，智慧，信息，速度和創意的空間……在這里，放個屁都能開“花”……
總之，只要你會在家看書、寫字和使用電腦，你就需要SOHO式的生活方式。
Livinghotel酒店式服務住宅
提出酒店式服務，如清潔服務、叫醒服務、送餐服務等，使人猶如居住在酒店里一般。
VS別墅式戶型
VS是英文villastyle的縮寫，意思是“別墅式戶型”。
本項目5.6米層高的部分，即可改造成VS，將空間分割為三層，但要照顧主臥和客廳的層高。
Studio(工作室公寓)
小的、靈活的空間，將居住和工作靈活的結合在一個小空間內。
面積小、彈性空間大、功能靈活的單身公寓；帶有工作性質的單體的小型空間；專業工作室、發展中公司的理想創業平臺。
空中Townhouse
有層次的戶型構造，精致的戶型空間，迎合“白領住別墅”的心理需要。
LDK彈性開放空間住宅
日常生活中，客廳是生活是重點；廚房是一切的根本；餐廳是家庭的泉源。
本項目可依彈性開放空間為主要之概念，精心設計規劃，將三者精神合而為一，除有獨立之空間，且具視覺穿透及使用的延伸性。
SELF“自助式”住宅
在住宅總體設計允許的情況下，按照用戶最滿意的住房格局要求進行設計、施工。房屋內裝飾按用戶要求確定建材標準，選用住戶喜歡的建筑材料，可以按照用戶的意愿裝修，并代購、代做、代安裝室內家具、家用電器等居家生活用品，提高購房者的滿意度。
即使房子不能親自蓋，家卻是由自己調理出來的。沒有滲透進個人情感和觀念的房子始終是房子不是家。
CityHouse 城市化住宅
休閑自得的生活終究離不開城市便利的生活條件，本項目不僅距離百貨大樓商業中心僅10分鐘車程，而且在裙樓可享受完善的生活配套――統一的高品位步行商業街，超市、銀行、證券、會所、精品屋、咖啡館等。商業街特設綠化休閑帶，使住戶能享受到如巴黎香榭里大街般的閑適與輕松。
Penhouse住宅
“penthouse”，意思是屋頂上的房間，也可以理解為位于公寓或高層建筑上部的具有別野形態的大型躍層建筑。
在 北京這個特定的市場，郊區別墅的配套與交通包括安全并不如人意。而市區雖然有不少大戶型的房子，但其功能與別墅還有相當大的差距。所以，在市區的塔樓、高 層建筑中引進別墅的概念、設計能夠迎合一部分有實力的人。空中別墅能保證良好的私密性，且視野開闊。從設計的角度看，目前的空中別墅可以看作是近兩年流行 的躍層、復式等戶型的遞增。也就是說，在多數購房者不斷追求居住質量的時候，少數有錢人同時也在追求更豪華、奢侈的生活。這也許是京城空中別墅誕生的真正 原因。
Penhouse原是與Playboy齊名的雜志，后指情侶屋。以此概念引導市場，可吸引那部分雖已成婚但需眷養情人的購買行為。
Montage蒙太奇戲劇化空間
大堂式層高3.6+商務式客廳+酒店標準間式臥房，創造蒙太奇的空間效果。
Reco泛健康住宅
戶戶邊間，采光性優越；單排建筑規劃，視線開揚；純居住片區環境；豐富的趣味健身運動設施；時尚輕松的生活氛圍，從而獲得一個健康身心。
BasicUnit集合住宅
集合住宅起源日本，是指可以容納多樣化居住形態的住宅。從本項目特征看，即屬于典型的集合住宅。
MORE住宅
即“移動”“辦公”“居家”三個概念之合成，分別由英文MOBILE、OFFICE、RESIDENCE三個字所組成。
“MORE”概念，即讓住戶在購買居住區內的物業之后，可以同時享用會所內專設的移動商務中心服務，業主既可自住，又可享有獨立、專業的辦公空間，居家、辦公互不干擾。
與“SOHO”不同的是，“MORE”不像“SOHO”那樣集居家、辦公于一體，其核心在一個“動”字，在“MORE”商務住宅中，人們所需要的商務服務可通過互動的狀態實現，比如開設公司或辦事處，無需備全辦公設備，只需靠社區商務中心靈活的智能互動，即可解決繁雜的商務程序，其商務活動帶來的便利遠高于純商務辦公樓的“性價比”，使MORE頗受中小型企業關注。
本項目只需增設網絡化商業中心，即可建立MORE住宅概念。
CosmoHome時尚住宅
即時尚群體的家園。將本項目公共裝修部分營造成個性化、時尚化的空間，比如艷麗的墻體涂料、時尚畫裝裱、后現代主義雕塑小品等。
Wise House智慧屋
對本項目引入各種通信、家電、安保設備并通過總線技術進行監視、控制與管理。
WALTZ華爾茲空間
華爾茲不只是優美的舞曲，還是無拘無束、優雅自在的生活方式。
COSUN住宅
酷且陽光、活力的住宅。本項目空間間隔具有極其張揚的個性，采光通風性能也是高人一籌。
尚美佳提醒：
時尚類超小戶型作為“階段性住宅”有存在必要，占據一定的市場份額，為部分特定人群服務，但不會是主流產品。
三、項目定位
形象定位：
國際的、時尚的、活力的、自由的
功能定位：
推廣名：
中文名：青年·國際
英文名：INTERNATIONAL YOUNGER
命名闡述：
-
從案名上直接鎖定目標客戶群體；
-
傳達出國際的生活品質；
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語氣大氣，吻合客戶群張揚自由的心理需求。
其它備選推廣名：
優躍時代
喜躍·杰座
時尚MORE
鋒尚
生活幾何
第五季
時代首頁
青春會社
風尚國際
對客戶說什么？—主題策略
定位語：
Less`s more時尚公寓
定位語備選方案：
廣告語：
時尚,改變歷史!
時尚改變歷史，“青年·國際”改變邕城生活
牛仔褲——最流行的穿20世紀90年代之后的中國人也可以驕傲地宣布，大約90％的中國青年到哪里都穿著牛仔褲，除了在床上。從20世紀50年 代開始，牛仔褲帶著西部牛仔和美國礦工迷人的汗臭走遍了全球，從歐美總統、阿拉伯國王、好萊塢明星到中國的小白領、非洲某個小部落的先進青年。裹著牛仔褲 的屁股，是世界上最自由、最溫暖、最性感、最強大的屁股。地球上的人分化成了兩種，穿牛仔褲的人和恨牛仔褲的人。所有的戰爭皆因此而起。本·拉登大叔的斗爭，就是和牛仔褲的斗爭。
好萊塢電影——最流行的看世界上有一半人在看好萊塢，另一半在罵好萊塢，一邊看一邊罵。《星戰前傳》的影迷一看到片頭電影公司的商標都會鼓掌。第三世界國家的導演們不看好萊塢不知道怎么拍電影，看了之后，更不知道怎么拍電影。好萊塢電影教壞了恐怖分子。好萊塢明星照治療了全世界的性冷淡。1931年，第一部好萊塢制作的重要電影叫《全民公敵》，70年后，好萊塢成功地將自己變成了地球人親愛的“全民公敵”。
麥當勞——最流行的吃2000年8月，法國阿爾勒市中心一家“麥當勞”門口臭氣熏天，店員們上班時發現，整個店鋪四周堆積了大量糞便，其中一堆糞便上還插著一塊標語牌，上書：“反對強權！”這讓我們想起了中國“五四”運動的口號。一家快餐店成了“強權”的化身，可見其影響之深遠。糞便是弱者羞辱強者的最經典方式。隨著“帝國主義金色拱門”在世界版圖上的野蠻挺進，“糞便”和炸雞的斗爭一直沒有停止過。不過，對于未來，麥當勞非常有信心：過上二三十年，就不用擔心高雅的歐洲人或消化不良的亞洲人會抵制麥當勞了，因為那一代人打從斷奶起就啃麥辣雞翅，他們跟麥當勞情深義重，還會帶著自己的兒子孫子繼續捧場。強者向來比弱者更有耐心。
流行音樂——最流行的聽今年是“貓王”去世25周年，世界各地都有慶祝活動。在貓王家鄉舉行了一個紀念演唱會，共有14000名貓迷前往守夜。新加坡的9歲小女孩都穿上貓王服裝參加“模仿貓王比賽”。這就是流行歌星的魅力。19世紀是古典大師的世紀，20世紀則是流行音樂和流行歌星的世紀。按照二元論的分法，古典音樂、意大利歌劇是上帝的聲音，流行音樂則是魔鬼的聲音。不過，魔鬼總是比上帝更容易親近。流行音樂，老人不喜歡，年輕人喜歡；權力不喜歡，民間喜歡；歷史不喜歡，現實喜歡。
互聯網——最流行的信息方式1969年，Internet問世。這是繼1867年貝爾發明電話以來信息界最激動人心的大事。從1969—1993年，互聯網就像真理一樣，只掌握在少數人手里（主要用于科學研究和學術交流）。1993年之后，在克林頓的領導下，一個叫“美國信息高速公路”的計劃，徹底改變了網絡的性質和世界的面貌。電子郵件、網上辦公、網上教育、網上購物、網上交友、網上戰爭、虛擬性愛、網上生子、網絡色情、網絡暴力……如今，網絡已成為一個比現實還現實的世界，相比起來，現實反而更像一場不可靠的夢。
口紅——最流行的化妝技術最近，廣州的報紙報道，一位小姐應聘廣州某公司的小學英語教師職位，結果被拒之門外，因為“沒涂口紅，沒穿套裝”，可見口紅的崇高地位。沒涂口紅，似乎比裸體更不體面。口紅就是最隆重的心理“套裝”。而在1990年之前，除了青樓女子和好萊塢演員，良家婦女們是不用口紅的，因為道學家們發現，所有的彩色化妝品都是為了“偽裝性高潮的特征”。今天，盡管專家指出“在化妝品的巨大銷售額中，每一美元中只有8美分被用來支付原料費用”，但這絲毫阻止不了全世界每一分鐘賣出一支口紅的速度。
比基尼——最流行的裸露方式傳 統的中國人是從來不會穿泳裝的，比基尼就更不用說了。中國人對自己幾十斤肉管得很嚴。特別是中國女人，弄得男人看見她們的手指頭都要激動得打哆嗦，寫下許 多偉大詩篇。西方人也不是一開始就讓女人們穿比基尼的，西方裸露史上的斗爭同樣很激烈，法國人１９４６年發明了比基尼，直到１９６２年，悉尼還有一位良家 婦女因為穿比基尼游泳而被法庭起訴。今天，比基尼不但成了時裝，在某些關鍵時刻，甚至充當了禮服的角色。比基尼為各種選美活動帶來高潮；國外的
“”也被迫羞答答地套上了三點式。
青年·國際——可能是最流行的時尚住宅生活，犯得著那么嚴肅嗎？戶型空間，用得著那么復雜的間隔嗎？青年·國際深諳生活之道。住家，住的是氣味相投的感覺，挑的是旗幟鮮明的態度。今年流行時尚住宅，還需要理由嗎？連50歲的晚中年都會說“酷”了，還窮裝？青年·國際亦步亦隨地大聲說出年輕的生存狀態，所以在瞬間會擁有一大堆FANS。也許我不是最美的，可是，一定是和你最對味的。就憑這個，青年·國際可能是最流行的時尚住宅。
廣告語備選方案：
分主題：
我愉“躍”：小天地擁有大世界
我超“躍”：1房2層，幸福加倍
我跳“躍”：3.6、5.6米層高，躍動生活個性
我優“躍”：酒店式服務，貴賓式享受
我喜“躍”：工作、生活可以相融一室
我跨“躍”：繁華近在咫尺，新區未來盡在掌握
投資價值體系
投資價值點
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戶型面積小，擁有廣泛的租戶群體，易于出租并獲得高回報機會；
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位于開發中的新區，擁有廣闊的升值前景；
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依賴概念營銷、體驗營銷、文本營銷、DV營銷、圈子營銷體系，使本項目獲得相當知名度和美譽度，進而促使物業價格走高；
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可商可住可租，功能多樣，投資價值高。
多樣性投資選擇
買一得三投資法
例如一套總價18萬元的物業，首付三成5.4萬元，20年月供834元。客戶可選擇“買一得三投資法”，只需投入18萬元，可同時擁有三套同類型物業，自行使用一套，并只供一套的月供，另兩套由發展商提供代租服務，以月租沖抵月供，實現永不供樓。
同理，還可衍生出“買二得六投資法”，使用兩套，供兩套，發展商幫你供四套。
投資訴求點
一次性投資：一次投入，不供樓
多樣化選擇：買一得三、買二得六，一份投入，翻倍收獲
復雜性消費：可商可住可租
我們賣的不只是房子，
而是國際上最時尚最自由的生活方式！
“青年·國際”之生活追求：
青春不僅僅是奮斗，還是享受
或許不可以徹底擁有一個人
但可以徹底擁有一座房子
與各種假惺惺的居住生活決裂
拒絕把青春寄放在別人的房子里
拒絕在別人的房子里洗澡
拒絕在別人的房子里遭遇寂寞
拒絕帶著一千種玩具搬家
拒絕喜歡窺探的房東以及他那條心事重重的老狗
獨立獨立獨立自由自由自由并有一處精確的空間全力支持它
既然20歲就能擁有自己的小豪邸，何必等到40歲再享受生活
不適合的圈子，會有不合適的規矩:
禁止晚11點后回家
禁止異性互訪
禁止三個人以上的PARTY
禁止開懷大笑
禁止拒絕教訓
合適的圈子,才有合適的機率:
樓上女主人的年齡有多少機率在二十五歲以內?
她將來有多少機率成為你的妻子?
樓下男主人的職業有多少機率可為你帶來客戶？
他將來有多少機率成為你的公司合伙人?
“青年·國際”之生活格調獨白
高雅音樂
聽音樂，JAZZ、BLUES，越歐美越好。他們熱烈地談論著帕瓦羅蒂、多明戈，但是天可憐見，若是有人在我面前放這種意大利歌劇，我一定會掩耳奪路而逃的。我聽不得這個，這讓我覺得自己是頭牛。
村上春樹
看村上春樹、切·格瓦拉（若我對這些名字有弄錯的話，請包涵），看法國新浪潮電影，我無法談論這些我認為是枯燥乏味的東西，而我是個看周星馳的人，并且引以為榮。
電影
像時裝一樣不斷涌現新亮點的電影，當然是我不可或缺的愛物。關于我對電影藝術熱中的數量和質量，請詢問定期進入寫字樓的各供貨商。
孟京輝話劇
10年苦心經營，使老孟的話劇幾乎成為小劇場話劇的代名詞，孟家班的作品成為我追逐的經典流行產品。
咖啡和哈根達斯
我能準確地辨認出藍山、摩卡、卡布其諾，我用雕花的小銀勺攪拌著盛在皇家道爾頓那精致而又昂貴杯子里的咖啡，在無數個艷麗的下午他們因著咖啡而顯得格外優雅、自信。
紅酒
我愛喝點小酒，記住一定是紅酒，而絕對不會是啤酒。在大多數情況下，我只對紅酒感興趣。因此，紅酒也成了我的最佳詮釋。
所謂時尚，其實就是一場發現，當某個人能夠穿越社會中所彌漫的時尚風塵，發現某種被人忽視或者遺忘的美時，新的時尚很有可能就由此誕生。
很多東西可能因為太正常了，所以很難被欣賞，但真正美的東西不僅存在于新奇、刻意的創造中，亦存在于靜默和細微中。
“青年·國際”之生活個性
輕松——這是你的季節，是心的假日
自我——創造一個完全屬于你自己的空間
叛逆——打破鏡中的自己，沒有框框，沒有限制
夢幻——把自己扔到夢幻中，開始你的故事，忘記昨天的日記
時尚——說不盡的美麗，飛躍雨季、花季
青年·國際之另類生活型態
SOHO一族，自己做自己的老板
將辦公室搬進家里，將自己還給自己。Ｏｆｆｉｃｅ雖Ｓｍａｌｌ，心卻永遠地Ｂｉｇ，Ｏｆｆｉｃｅ在Ｈｏｍｅ，眼光卻在Ｗｏｒｌｄ。秀才不出門，便知天下事，Ｗｏｒｋ在家中，賺盡天下財。“老板，今天我炒你，自己做自己的老板！”
MO一族，生活永遠在別處
樹挪死，人挪活。不要問我從哪里來，也不要問我將去何方，我活在路上。路是我的開始，也是我的歸宿，票根是跋涉的記錄，行囊是心情的回憶。
游學一族，學習就是消費心情“充電”對于大多數人來說，就如一杯清涼茶：良藥苦口、苦盡甘來，我們不想但我們必須；“充電”對于青年·國際來說，卻似一勺心靈雞湯：美味可口，蕩氣回腸，他們選擇他們喜歡。
拎起塵封的書包，向熟悉的天空、可人的情人揮一揮手，青年·國際的雙臂已投入另一個空間的懷抱。他們說，“這感覺，我喜歡！”
“青年·國際”之商務利益
從網上獲取商機
從 報紙（或者新聞網站）上，了解你所在城市發生的網絡事件，商業新聞，貿易資訊，或者和某些搞新聞的朋友保持密切的聯系以確保商機，這樣一旦相應的機會出 現，你馬上就可以找到同樣身為小業主的人或者賣主，然后互相交換意見，說不定就能做一筆生意，其次通過網絡你大概可以知道某些成功人士舉辦講演的情況，這 樣的機會一定也要抓住，參加這樣的講演會可以讓你認識更多志同道和的朋友，并且還可以順便將你的"家庭企業"介紹給大家。對某些自由撰稿人而言更是如此， 有些網站針對撰稿人給出很多征稿信息，比如投稿指南，撰稿人之家等網站，就是許多網絡寫手們愛去的地方。而另外一些求職網站的兼職貼也是你所不能錯過的好 資訊，特別是那些自由程序員們，經常有些公司打出廣告急招編程高手，當然還有些獵人網，也是SOHO應該注意的，說不定哪天又想回OFFICE當個白領了 呢？
與成功人士結盟
在 你所感興趣的事業范圍內找出一些專業人士，最好與他們保持一定的聯系，并且建立起友善，非競爭的關系，通過向他們學習，既擴大你的交際圈子，又增加了你的 商務往來，最不濟還能提高你的業務水平呢。你可以成功地將他們的信息轉換為資本，擴大你的事業，拓寬視野。比如中國最大的寫作社區--斗牛士，上面活躍著 各色人等，有作家，有名記，有創業者，有編輯，還有自稱是SOHO的自由撰稿人，通過這個平臺，自由撰稿人極大的開闊了視野，也提高了知名度，與編輯們搞 好關系還能增加中稿率，何樂而不為？
呼朋喚友
俗 話說：一個好漢三個幫。又有誰只安心當一個孤獨的SOHO呢？尤其在目前這種鼓勵創業的大環境下，想當老板辦小型企業的人肯定是大有人在的。這樣如果與某 些非競爭性的團隊結合，大家就能一起發財了，想想改革開放之初還有什么個體戶委員會的，現在也應該有個E時代的SOHO委員會吧？這種團隊會擴大你產品的 銷路并且提升市場影響力的。當然在目前的情況下，最好還是能找到幾個同做SOHO但又不同專業的朋友，假如你是個圖形設計師，你的文筆不太好，你大概就需 要一位編輯或者作者來幫你寫廣告宣傳了。如果你是一個小型企業的會計，那么你最好能尋求做財政
策劃或者律師方面的朋友，以提升你企業的含金量，如果你是個自由攝影師，那么你需要交接的朋友就更加有趣了，也許象司儀，發型師，面包師這樣的人都是你交往的對象，這樣你就完全可以勝任象是婚禮，宴會等活動的安排
策劃了。其實你在接受朋友幫助的同時，也幫助了他們，這是個雙贏的結局。
回報社會
自 愿參加你所在城市的一些公益活動，將你的服務無償地提供給某些組織或者商務集團，比如為某些小學編制課件。此時你所展現出來的姿態是可依賴的，肯負責的市 民形象，這種形象也是你的無形資產。中國第一屆網絡小姐菜青蟲新近出了一本書《網絡與現實之門》，銷量不錯，我想她最根本的身份還是個網蟲+SOHO，可 是她忍著身體的病痛，傳播網絡理想的同時，還創辦了一個及時雨醫療網站給許多人帶去了幫助，我相信不管她今后從事什么樣的行業，這種健康樂觀的形象都是最 先讓人記起來的。
本項目將在南寧市場建立五大指標：
1、成為市場的有效話題
—
—“少即是多，小即是大”的生活主張。
2、成為時尚社區的代名詞
——是匯聚國際各類時尚生活的住宅。
3、成為東葛東路的地標
——標志性的立面，讓人產生沖動的現場營造。
4、成為年輕白領的首選樓盤
—
—戶型絕佳，交通、配套、物業管理、投資價值等物業質素“均好”。
5、成為南寧樓市最亮點
——極短時期內售罄，極短時期內帶動公司地產品牌
怎么說？—市場攻擊策略
——寫字樓改造，戶型會合理嗎？（X）
——爛尾樓項目，形象能提高嗎？（X）
——項目較隱蔽，有尊貴地段嗎？（X）
——氛圍不繁華，能體現生活品質嗎？（X）
如何消除“心理落差”？
——五大解決點
概念營銷：國際時尚生活概念，給客戶心理憧憬及預期。
文本營銷：創作設計時尚生活黑皮書、時尚住宅畫冊、時尚戶型畫冊，以書面讀本的形式強化時尚生活的意義。
體驗營銷：時尚活動出擊，將未來生活型態提前預演，給目標客戶以切身體驗，通過“事實”打動客戶。
DV 營銷：邀請電視臺、電臺的現場直播，強化項目概念的真實性、權威性、可信性。
圈子營銷：通過整合推廣活動，形成良好的口碑傳播，在青輕圈子群內達成“老客戶帶新客戶的良性局面。
四大戰役圍合推廣攻擊
1.概念轟炸戰（激活市場話題，進行造勢攻擊）
——向南寧市場拋下重磅炸彈，前所未有的全新生活方式——“少即是多，小即是大”的空間和國際時尚的生活型態。
2.眼球爭奪戰（賣場營造、導購通道、戶外展示、流動展示、媒體等）
——采用時尚、奔放、熱烈的各類視覺點，捕捉青年群體的眼球，形成強勢傳播體系。
3.活動營銷戰（提高客戶對青年·國際的直觀性和體驗性）
——在人流集中的地方（如百貨大樓、公園），舉辦時裝秀、狂熱街舞、街頭演唱會等，向青年群體派發宣傳資料（詳見后述）
4.文化攻心戰（建立傳播的穿透力，擊中目標心理）
——締造“時尚”生活格調，這正是目標群體（青年一代）期待已久的生活環境。通過時尚音樂、時尚書籍、時尚畫報、時裝等現場元素來重力渲染。
兩大推廣階段迅速實現全盤消化
一劍封喉推廣法
遵循“厚積薄發”的原則，開盤前造足聲勢，強勢吸引足夠多的目標客戶認購登記——只須交300元訂金（可轉可退），即可得到認購籌號，擁有優先選房權和額外98折優惠權；開盤當天憑號選房，創造開盤日1天售罄的奇跡。
匯展閣、SOHO現代城、昆明U2是運用“厚積薄發”手段實現1天全面售罄的典型案例。
第一階段：蓄勢待發
從“少即是多，小即是大”的生活主張入手，通過青年·國際時尚雜志、網絡廣告及時尚鏈接、新聞稿炒作，表現青年白領時尚自由的生活方式。
階段性主題：一切，從時尚開始！
手段：1、媒介：報紙、網絡、路牌
2、
公關活動：時裝SHOW、瘋狂街舞、街頭演唱會、網絡時尚生活論壇
開盤前活動
活動主題：
“青年·國際”時尚風
活動內容：
1.據點活動吸引
以“金花茶公園”為據點，搭建舞臺，每天下午5:40-7:40推出時裝SHOW、瘋狂街舞、街頭演唱會、觀眾卡拉OK等活動，強力吸引青年群體的關注，并向青年群體派發宣傳折頁和彩光棒（印上“青年·國際”字樣、定位語和廣告語）
2.流動展示匯聚
布置“花車”在全城主要街道上游行，“花車”上播放時尚樂曲，并配有街舞
表演的美眉，將全城時尚青年的目光一網打盡。
3.網絡時尚論壇
在“南寧搜房網”建立網頁，開設論壇，并邀請一地產記者主持，活躍論的氛圍。在“南寧搜房網”首頁作一“浮動廣告”，與網頁和論壇鏈接，以提高“點擊率”。
第一階段媒體規劃
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媒體 |
費用預算（萬） |
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現場包裝 |
15 |
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印刷品 |
6 |
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報紙廣告 |
30 |
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新聞稿 |
6 |
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網絡 |
3 |
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活動 |
10 |
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禮品 |
3 |
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合計 |
63 |
第二階段：一劍封喉，即日售罄
從“國際時尚”的生活主張入手，通過青年·國際時尚雜志、網絡廣告及時尚鏈接、新聞稿炒作，表現青年白領時尚自由的生活方式。
階段性主題：國際時尚全體驗
手段：
1、媒介：報紙、網絡、路牌
2、
公關活動：開盤日現場時尚直播、網絡時尚生活論壇
開盤日活動
活動主題：
青年·國際時尚聚焦
活動內容：
1.時尚品牌展銷
免展場費，免宣傳費，邀請G2000、U2等時裝品牌、時尚音樂碟、時尚工藝品、時尚畫等代理進場展銷。配合“競拍”活動，以活躍現場氣氛。
2.網際游戲挑戰賽
自由參與，隨意配對，即興比賽，游戲包括《全球行動》、《紅色警報》、《象棋》等。
3.選房搶購行動
活動前1天，電話通知已認購籌號的客戶，在開盤日集中匯聚到現場，排隊按先后順序入場選房，通過現場鼎沸的人氣勾起人們立即落定的沖動。
4.現場時尚直播
邀請南寧電視臺、南寧廣播電臺直播現場活動，以點帶面，實施空中打擊，強勢吸引非現場客戶即速趕赴售樓處參與搶購。
第二階段媒體規劃
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媒體 |
費用預算（萬） |
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報紙廣告 |
8 |
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新聞稿 |
3 |
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活動 |
8 |
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禮品 |
2 |
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合計 |
21 |
新聞炒作策略
采用社會化模式，站在社會哲學的高度上，以批判的眼光揭開現代年青人的生活尷尬，對邕城年輕人進行徹底洗腦，力舉“人性反思”大旗，全力倡導“國際時尚”的生活享受。
新聞稿框架構思
新聞稿方向之一：
工作努力,不等于人生如意
盡 全力爭取自己想要的并享受成果，才算達成人生的目的。長久以來，無論是東方或是西方，人們獲得的重要教訓之一就是“工作要勤勉”。人們總誤以為“休閑就是 偷懶的表現”，古人也說：“勤有功，戲無益。”他們忘記“休息是為了走更遠的路”。因此，焦慮與厭煩已被公認為現今最嚴重的健康問題之一，它們是許多心理 失調與生理問題的根源。夜以繼日過度操勞工作所導致的惡果，至少造成：失去活力與彈性、心智日漸僵化、身心俱疲和生活陷入“忙、盲、茫”的惡性循環中。現 代人最為可悲的，是將工作視為至高準則和肯定自我的唯一方法。其實每個人在夜深人靜的時候，都應捫心自問：
一、“我的人生只是一些身外之物嗎？”除非你熱愛工作，愿意整個人都“賣”給它，否則還是別讓工作來決定你是什么人。事實上，一個人的本質就是他的人格和個性，這些才是使他有別于其它人的特質。
二、“工作努力等于人生得意嗎？”其實，加倍工作并不見得會得到加倍的好處。不要把工作看得那么重要，也不要沉迷物欲，才是明智之舉。
你我應該做工作的主人，不做工作的奴隸。既然工作只不過是生活的一部分，就應在工作之余思考休閑之道。美國作家Ernie J. Zelinski 在他的著作《樂在不工作》(The Joy of Not Work)一書中指出，休閑是人們最有生產力的時候，必須利用這時段來思考、學習和自我實現。ZelinskiM認為休閑人生的要素至少有如下數點：
1．不斷的學習：把時間用來讀別人的作品，可以輕易得到別人絞盡腦汁的結晶，增廣見聞、擴大視野。
2．持續的運動：身體健康的人士較會從事積極性活動，而身體不健康的人則傾向于從事消極性活動。
3．勇于嘗試：經驗顯示適度冒險與努力的活動，帶給我們的滿足遠比那些不用冒險、不費力氣的活動多得多。
事實上，快樂休閑的要素無非「就是一種心境：要快樂就要投入，就是“一頭栽進任何事情”。換句話說，一次只做一件事，而且充分享受這件事的價值。
在工作場合是如此，在工作之外也是如此。
總而言之，人生有兩個目標，首先是努力得到你想要的；其次是盡情享受你所得的。可惜只有最聰明的人才懂得完成第二項。如何能于工作與休閑兩方面都快樂，實在是一個值得每個現代人深思的課題。
……
新聞稿方向之二：
關于“現代經濟”的反省
“工業革命事實上以壓抑人性為代價，從而步入單行道。”
法 蘭克福學派學者馬爾庫塞這句話說的是，實現了“工業文明”的人類在逐漸地淡化人類文明或文化所蘊涵的理性化的人道主義價值觀，單向度地追逐財富發展到了極 致，使人類進一步異化，弱智為“經濟動物”，使每個人也成為“經濟食物鏈”之鏈環。人類將因為喪失這種人性、人道、社會良知而不擇手段地追逐財富，最終走 向殘酷競爭、自我毀滅。
……
現場攻擊點
售樓處
裝修：純黑色頂部，不裝天花，吊筒燈；局部玻璃地面，打彩燈；白色墻壁穿插彩色拉索。
道具：身著時裝的人體
模特、《時尚家居》等雜志畫的裝裱、咖啡茶座、手提電腦及寬帶網絡系統。
音樂：播放時尚而具品味的背景音樂，如《Firewords By The River》、《Dancing Heartily》、《Angles With Broken Wings》、《Limelight》、《Charmaine》、《Moulin Rouge》、《Around the world》等。
圍墻
圍墻基礎：用夾板包住裙樓一層，刷黑色油漆。
圍墻布置：手寫各種時尚口號，局部裝裱時尚生活場景，如復式生活空間圖、SOLO空間圖、SOHO場景圖、休閑生活圖、人體藝術圖等。
燈桿旗
燈桿旗就是一面時尚感和沖擊力極強的
大字報，從東葛路懸掛直至售樓處。使目標客戶從進入東葛伊始，即感到強烈的售賣氣氛，讓心靈產生震憾力。
看樓通道
用人體
模特作樣板房指示牌，以《時尚家居》雜志畫
裁剪裝裱布置看樓通道的墻壁。
軟性攻擊手段
生活手冊
形式：采用時尚雜志刊物的形式
名稱：青年·國際《時尚生活黑皮書》
內容：從衣食住行全面解構時尚人類的生活觀念及型態，畢竟，我們賣的不僅是房子，更是一種時尚、自由的生活方式
目的：以超前的生活方式感染目標客戶群體內心的最深處
折頁
形式：折疊式畫報
內容：從地段、交通、配套、建筑、物管等硬軟件全面介紹物業質素
目的：以優越的性能價格比打動目標群體
戶型冊
采用筆記本的形式，穿插表現戶型圖及戶型優勢說明，以新穎獨特的生活空間讓目標客戶群體眼前一亮。
手提袋
采用時裝購物袋的形式制作，供印刷品和售樓
禮品裝用。
禮品
瑩光彩棒、時尚
CD碟、筆記本式戶型冊等
動線封殺
廣告牌攻擊點：
公交車體攻擊點：
活動點攻擊點：
“青年·國際”品牌價值圈
“青年·國際”品牌價值鏈
后記
歷經策略部眾位同仁的打磨提煉，推廣提案終能洗盡鉛華，如愿呈上。
本 提案以邕城市場特點為根基，以國際市場大勢為引領，無疑是中西生活文化在南寧樓市的首次碰撞。在溝通手法中，第一次將國際4A之“點燃他們的野心”、“激 勵他們的幻想”兩大殺手锏，運用在地產項目的整合推廣當中，并恰當地“結合他們的需要”——時尚、活力、自由。因而，青年·國際成為邕城市場的最亮點，我 們有足夠的理由。
